Kira Hukuku

Kira sözleşmeleri hazırlığı, mevcut sözleşmelerin hukuki incelenmesi, tahliye davaları ve kira alacaklarının tahsili gibi tüm kira hukukuna ilişkin hizmet sunulmaktadır.

Kira ilişkileri, borçlar hukukunun istikrarlı ve günlük hayata en fazla yansıyan alanlarından birini teşkil eder. Çatılı taşınmazların kiralanmasında tarafların karşılıklı yükümlülükleri, kiracının korunması ilkesi çerçevesinde şekillenmiştir. Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olarak akdedilebilmekte, taraflar sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebilmekteyse de bazı hükümler emredici nitelik taşır. Hâliyle, bu alanda yapılan düzenlemeler sadece tarafların iradeleriyle değil, aynı zamanda kamusal denetim düşüncesiyle de şekillendirilmiştir.

Sözleşmenin kurulmasıyla birlikte kiraya veren, taşınmazı kullanıma elverişli bir şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu hâli muhafaza etmekle mükelleftir. Kiracı ise kira bedelini zamanında ve tam olarak ödeme yükümlülüğü altındadır. Binâen, tarafların edimlerinin düzenli şekilde yerine getirilmesi, kira ilişkisini sürdürülebilir kılar. Şayet kiracı, edimlerini ifada temerrüde düşerse, bu durumda kiraya verenin ihtarname keşidesi ve akabinde tahliye davası açma hakkı doğar.

Kira ilişkilerinde en çok karşılaşılan ihtilaflardan biri, kira bedelinin tespiti ve artırımı hususudur. Beş yıllık süreyi dolduran kira sözleşmelerinde, kiraya veren emsal rayiçler doğrultusunda kira tespit davası açabilir. Bu tür davalarda mahkemeler, emlak piyasasını, bölgedeki benzer taşınmazların kira seviyelerini ve taşınmazın özelliklerini dikkate alarak karar verir. Yargılamada bilirkişi raporları çoğu zaman belirleyici olmakta, kararın isabeti açısından bu raporların teknik ve tarafsız olması mühimdir.

Kira artışı sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa ve bu oran kanuni sınırlara uygun ise hâkimin müdahalesi söz konusu olmaz. Fakat sözleşmede artış oranı belirlenmemişse ya da taraflar arasında uyuşmazlık çıkmışsa, o takdirde yargı yoluna başvurulması kaçınılmazdır. Bu durumda sorulması gereken şu sorudur: “Mahkemenin belirleyeceği kira bedelinin geçmiş dönemleri kapsaması mümkün müdür?” Evet, kira tespit davalarında karar, ileriye dönük olarak hüküm ifade eder; geçmişe yönelik bedel tespiti yapılması mümkün değildir.

Mevcut kira sözleşmesinin hukuki geçerliliği ve süresine ilişkin düzenlemeler, taraflar arasındaki yükümlülüklerin hangi sürede devam edeceğini de belirler. Özellikle belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimi ile birlikte kiraya verenin tahliye istemesi, TBK m. 347 gereği yalnızca belirli sebeplerle mümkündür. Bu sebeplerin varlığı hâlinde açılan tahliye davasında, mahkeme kira ilişkisinin sona erdiğine kanaat getirirse, tahliye kararı verir. Ne var ki bu tür kararlar, çoğu kez Bölge Adliye Mahkemesi Ceza Dairesi nezdinde istinaf denetimine konu olmaktadır.

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak yapılan tahliye işlemlerinde ise, taahhütnamenin geçerliliği önem arz eder. Bu belge, kira sözleşmesinden sonra ve şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olmalıdır. Aksi hâlde, bu taahhütler geçersiz telâkki edilebilir. Taahhütnameye dayalı tahliyelerde süreler sıkı şekilde takip edilmeli, icra takibi veya dava zamanında açılmalıdır. Aksi takdirde kiracının tahliyesi gecikebilir ya da imkânsız hâle gelebilir.

Kiralanan taşınmazın sözleşmeye aykırı kullanılması hâlinde, kiraya verenin en önemli haklarından biri fesih ve tahliye talebidir. Bu durum, çoğunlukla işyeri kiralarında gündeme gelir. Mesela mesken olarak kiralanan taşınmazın ticari amaçla kullanılması, sözleşmeye ve amaca aykırılık teşkil eder. Böyle bir durumda öncelikle ihtar keşide edilmesi gerekir. Bu ihtar sonucunda kiracı hâlâ aykırılığı gidermiyorsa, sözleşme feshedilerek tahliye davası açılabilir.

Kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde, kiraya verenin başvurabileceği ilk yol ilamsız tahliye yoludur. İcra ve İflas Hukuku mucibince bu yola başvurulurken, 30 günlük ödeme süresi verilmesi gereklidir. Bu süre içinde borç ödenmediği takdirde tahliye talep edilebilir. Müstesna hallerde bu süreler kiracı lehine uzatılabilir; fakat bu durum, borcun varlığını ortadan kaldırmaz.

Tahliye davalarında mahkemeler, yalnızca şekli değil, maddi unsurları da tetkik ederek karar verir. Bu nedenle delillerin tam ve doğru şekilde sunulması, kararın hukuki dayanaktan yoksun olmaması için önemlidir. Kiraya verenin talepleri açık ve somut bir şekilde belirtilmeli; sözleşme, ödeme belgeleri ve ihtarname gibi belgeler eksiksiz şekilde dosyaya ibraz edilmelidir.

Yargıtay içtihatları, kira sözleşmelerine ilişkin uygulamada yönlendirici bir fonksiyon icra etmektedir. Özellikle süre, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, kira tespitinde dikkate alınacak ölçütler gibi konularda verilen kararlar, yerel mahkemelerin kararlarını doğrudan etkilemektedir. Bu bağlamda, içtihatların dikkate alınmaması, kararların bozulmasına sebebiyet verebilir.

Bir başka önemli mesele ise, kira sözleşmesinde yer alan özel şartların geçerliliğidir. Taraflar, örneğin “sözleşme süresi içinde kira artışı yapılmayacaktır” şeklinde bir hüküm koyabilir. Bu tür hükümler, kiracı lehine olduğunda geçerli sayılır. Bilâkis kiracı aleyhine açık ve adil olmayan şartlar, geçersiz kabul edilir. Bu tür hükümler üzerinde durulması, kiraya veren açısından da risklerin önlenmesini sağlar.

Kira alacaklarının tahsili konusunda, alacaklı genellikle icra takibi yolunu tercih etmektedir. Bu takipte, borçlunun itirazı hâlinde alacaklı, itirazın iptali veya kaldırılması yoluna gitmelidir. Bu noktada sorulması gereken şudur: “Kiracının yaptığı itiraz, kira borcunun tahsilini nasıl etkiler?” Kiracının itirazı tahsil sürecini durdurur ve alacaklı tahsil için mahkemeye başvurmak zorunda kalır. Bu süreçte delil sunumu büyük önem taşır.

Kiracının tahliyesi ile birlikte taşınmazın zilyetliği yeniden kiraya verene geçer. Fakat tahliye sonrası taşınmazda bırakılan eşyalar için ayrı bir hukuki süreç gerekebilir. Bu gibi hâllerde, mahkemeden alınacak ilâm ile icra müdürlüğü nezdinde eşyaların tasfiyesi yoluna gidilebilir. Bu süreçte maddi kaybın önlenmesi için envanter tutulması faydalı olur.

Kira ilişkisi sona erdiğinde depozitonun iadesi de taraflar arasında sıkça ihtilaf konusu olur. Depozito, yalnızca taşınmazın zarar görmesi ya da kira borcunun ödenmemesi hâlinde mahsup edilebilir. Aksi hâlde depozitonun iade edilmemesi, sebepsiz zenginleşme teşkil eder. Yargı kararlarında, bu hususta kiracının korunması ön planda tutulmaktadır.

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Yeni malik, önceki kira ilişkisine halef olur. Fakat tahliye talebinde bulunabilmesi için belirli şartların gerçekleşmesi gerekir. Bu tür durumlarda, hem kiracı hem de yeni malik yönünden hak ve yükümlülükler dikkatle değerlendirilmelidir. Hâliyle uygulamada sıklıkla karşılaşılan bu meselelerde dikkatli işlem yapılması zaruridir.

Bölge Adliye Mahkemesi Ceza Daireleri tarafından verilen kararlar, çoğunlukla yerel mahkeme kararlarının yeniden değerlendirilmesini sağlar. Bu noktada, istinaf süreci yalnızca şekli değil, aynı zamanda maddi denetim de içerdiğinden, delil sunumunun eksiksiz olması icap eder. Eksik delil ya da hukuka aykırı gerekçelerle verilen kararlar, üst mahkemelerde bozulabilmektedir.

Kira hukukuna ilişkin süreçler, hem usul hem de esas bakımından dikkat ve teknik bilgi gerektirir. Hükmünce, kira sözleşmesinin hazırlanmasından tahliye sürecine kadar her aşamada hukukî bilgi ile hareket edilmelidir. Nitekim, eksik bilgi veya yanlış değerlendirme, telâfisi güç zararlara yol açabilir.

Kira uyuşmazlıklarının çözümünde hukuka uygun, etkin ve zamanaşımı sürelerine riayet edilerek yapılan işlemler, tarafların menfaatini korur. Bu noktada profesyonel destek alınması, yalnızca hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi için değil, müessir bir çözüm sağlanabilmesi için de mühimdir. Dolaylı olarak da olsa, bu tür destekler kişinin haklarını bilinçli kullanmasını ve süreci en az zararla tamamlamasını temin eder. Kira hukukuna ilişkin yukarıda izah edilen tüm süreçler, yalnızca teknik bilgi değil, aynı zamanda muhakeme gücü ve mevzuata hâkimiyet gerektirir. Binâen, sözleşmenin ilk kurulma anından tahliye veya alacak davasına kadar uzanan her aşamada yapılan bir hata, telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, sürecin usule ve içtihatlara uygun şekilde yürütülmesi için uzman kişilerin rehberliğiyle hareket edilmesi, tarafların menfaatlerini korumak açısından akılcı ve gerekli bir yaklaşımdır.

Hukuk Büromuzca kira hukuku alanında sunulan başlıca hizmetler şu şekildedir:

Kira Sözleşmelerinin Hazırlanması ve Hukuki Altyapısının Tesisi: Kira sözleşmesinin hazırlanması, sadece taraflar arasındaki irade beyanlarının metne dökülmesiyle sınırlı olmayan; bilâkis, kira ilişkisini doğrudan etkileyen ve muhtemel uyuşmazlıkların önüne geçen bir hukuki mühendislik sürecidir. Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan emredici hükümler mucibince kira sözleşmelerinin hazırlanmasında kiracının korunması ilkesi esas alınmalıdır. Bu sebeple kira süresi, kullanım amacı, kira artış oranı, teminat ve tahliye şartlarının açık şekilde düzenlenmesi gerekir. Kira sözleşmesinin kapsamı belirlenirken, sözleşme serbestisi ilkesi sınırları içinde tarafların menfaat dengesi gözetilmelidir. Hâliyle, sözleşmeye eklenen her bir hükmün hukuki geçerliliği, sadece tarafların iradesine değil; aynı zamanda ilgili mevzuatla uyumuna da bağlıdır. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında beş yıldan önce kira bedelinin rayice göre artırılması mümkün değildir. Bu bağlamda yapılan düzenlemelerin geçerliliği, Yargıtay içtihatlarında da müteaddiden değerlendirilmiştir. Şu soru akla gelebilir: “Sözleşmede yer alan kira artış oranı TÜFE sınırını aşarsa ne olur?” Bu durumda hâkim, artış oranını kanuni sınır doğrultusunda yeniden tayin eder. Dolayısıyla, kira sözleşmesinin hazırlanmasında teknik bilgiye dayanmak ve mukarrerat doğrultusunda hareket etmek, ileride yaşanabilecek ihtilafları önleyici bir fonksiyon icra eder. Netice itibarıyla, hukuki dayanağı olmayan ya da kiracı aleyhine ağır hükümler, mahkemece geçersiz telâkki edilecektir.

Mevcut Kira Sözleşmelerinin Tetkiki ve Hukuki Mütalaa Sunulması: Hâlihazırda yürürlükte olan kira sözleşmelerinin tetkiki, tarafların hukuki pozisyonlarını anlaması ve riskleri önceden değerlendirmesi bakımından büyük önem arz eder. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, sözleşmenin tüm yönleriyle incelenmesi ve hukuki mütalaa verilmesi, taraflara ciddi avantaj sağlar. Mefhum olarak kira sözleşmesinin geçerliliği yalnızca taraf iradelerine değil, aynı zamanda sözleşmenin kanuna uygunluğuna da bağlıdır. Sözleşmenin detaylı incelenmesi, kira artışına ilişkin hükümlerden, kullanım amacına dair kısıtlamalara, tahliye koşullarından depozito iadesine kadar pek çok unsuru kapsar. Bilhâssa tahliye taahhüdü, fesih sebepleri ve sözleşmenin sona erme biçimi, hukuki mütalaanın esaslı unsurlarındandır. Bu kapsamda Yargıtay içtihatlarında, kira sözleşmelerinde yer alan muğlak ya da kiracı aleyhine hükümler bilâkis geçersiz sayılmakta; kiracı lehine yorum prensibi esas alınmaktadır. Şu soru gündeme getirilebilir: “Kira sözleşmesinde yer alan özel şartlar kiracının aleyhine ise bağlayıcı olur mu?” Hükmünce, emredici hükümlere aykırı düşen ve kiracının aleyhine olan özel şartlar geçersizdir. Bu nedenle kira sözleşmelerinin tetkiki, taraflar arasında çıkması muhtemel uyuşmazlıkların önceden tespiti ve önlenmesi açısından, danışmanlık niteliğinde istifade edilecek hukuki hizmetlerdendir.

Sözleşmeye Aykırılık Sebebiyle İhtarname, Fesih ve Tahliye Sürecinin Yürütülmesi: Kiralanan taşınmazın sözleşmeye aykırı kullanılması, kira sözleşmesinin tek taraflı feshi ve tahliye davasının açılmasına neden olabilecek önemli bir ihlaldir. Bu hâlde kiraya veren, öncelikle ihtarname keşide ederek kiracıyı aykırılığı gidermeye davet eder. İhtarnameye rağmen aykırılığın devamı hâlinde, sözleşme feshedilir ve tahliye talep edilebilir. Bu süreçte izlenecek yol, hem şekil hem de süre bakımından Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Hukuku hükümleri mucibince yürütülmelidir. İhtarın hukuki geçerliliği, içeriğin açık ve anlaşılır olması, hangi sözleşme hükmünün ihlal edildiğinin belirtilmesi ve makul süre tanınması şartına bağlıdır. Kiracı bu süre zarfında sözleşmeye uygun kullanıma dönmezse, tahliye davası açılır. Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay, bu tür davalarda sözleşmeye aykırılığın maddi delillerle ispat edilmesini ve fesih hakkının iyi niyetli kullanılmasını aramaktadır. Hâliyle, tarafların bu süreci hataya yer bırakmayacak şekilde yönetmeleri gerekir. Şu soru önem arz eder: “Kiracı, taşınmazı sözleşmeye aykırı kullandığını inkâr ederse ne olur?” Böyle bir durumda kiraya verenin ispat yükü doğar. Tanık beyanları, fotoğraflar veya resmi tutanaklar bu ispat yükünü karşılamaya yardımcı olabilir. İhtarname ve fesih işlemlerinin geçerli olması için şekle riayet şarttır; aksi hâlde işlemler hükümsüz kalabilir ve istihkak davasına dönüşebilir.

Beş Yıllık Süreyi Aşan Kiralarda Kira Bedelinin Emsal Rayiçlere Göre Artırılması ve Tespit Davaları: Beş yıllık sürenin dolmasının ardından kira bedelinin artırılması, Türk Borçlar Kanunu m. 344 ve devamı hükümleri uyarınca emsal kira bedelleri dikkate alınarak mahkeme kararı ile mümkündür. Kira ilişkisi beş yılı aşmışsa, kira artışı konusunda taraflar arasında bir mutabakat sağlanamamışsa veya kira sözleşmesinde artış hükmü yer almıyorsa, hâkimin müdahalesi talep edilebilir. Bu durumda açılan kira tespit davası, kira ilişkisinin devam ettiği sürece her zaman açılabilir, lakin artış ileriye dönük hüküm doğurur. Yargılamada mahkemeler, taşınmazın konumu, fizikî özellikleri, kullanım amacı ve bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alarak bilirkişi raporlarına dayanan bir ilâm tesis eder. Hükmünce, kira tespitinde TÜFE ortalaması sadece beş yıl altındaki kiralamalar için geçerli olduğundan, beş yılı aşan durumlarda rayiç bedel esastır. Bölge Adliye Mahkemeleri ve Yargıtay içtihatları, bu noktada rayicin belirlenmesinde belediye rayiçlerinin değil, fiili piyasa koşullarının esas alınması gerektiği yönündedir. Peki, hâkim tarafından belirlenen kira bedeli geçmiş yıllara uygulanabilir mi? Hayır; kira tespit davası geçmişe dönük sonuç doğurmaz. Yalnızca davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olmak üzere yeni kira bedelini belirler. Netice itibarıyla bu tür davaların zamanında açılması, mülk sahibi yönünden ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından elzemdir. Kiracının ise emsal dışı fahiş taleplere karşı korunması, mülâhaza edilen bir diğer yönü teşkil eder.

Ödenmemiş Kira Alacaklarının Takibi ve İcra Yoluyla Tahsili: Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde, kiraya verenin başvurabileceği en etkili yol, İcra ve İflas Hukuku çerçevesinde başlatılacak ilamsız tahliye takibidir. Bu takipte, borçluya ödeme emri gönderilir ve 30 gün içinde ödeme yapılmadığı takdirde tahliye talep edilebilir. Şöyle ki, tahliye ve alacak talepleri birlikte yürütülebilir ve borcun ifa edilmemesi hâlinde tahliye ilâmına dayalı icra işlemleri yapılabilir. İtiraz edilmesi hâlinde ise takip durur ve alacaklı, itirazın iptali davası açmak veya icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep etmek durumundadır. Bu noktada tetkik edilen borç ilişkisinin varlığı, sözleşme ve ödeme belgeleri ile ispat edilmelidir. Bilhâssa, mahkemeler tarafından ispat yükünün dikkatli şekilde dağıtılması, mülkiyet hakkı ile sözleşmeden doğan borçlar arasında adaletli bir denge kurulması açısından büyük önem arz etmektedir. Şu soruya dikkat çekmek gerekir: “Kiraya veren yalnızca icra takibiyle tahsil gerçekleştirebilir mi?” Evet, icra takibi kira borcunun tahsili için yeterlidir; fakat ihtilaflı durumlarda alacağın mahkemede tespit edilmesi gerekebilir. Böyle bir durumda, kira sözleşmesinin varlığı, borcun muacceliyeti ve ödeme eksikliği açık şekilde ispat edilmelidir. Netice itibarıyla, icra takibine konu edilen kira alacakları, doğru yapılandırıldığında kısa sürede tahsil kabiliyetine sahiptir.

Tahliye Taahhütnamelerine Dayalı İhtilafların Çözümü ve Hukuki Süreçlerin İşletilmesi: Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak kabul ettiği belge olup, yalnızca geçerli şekil şartlarını haiz ise hüküm ifade eder. Bu belge, kira sözleşmesinin akdinden sonra düzenlenmeli ve kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır. Aksi takdirde, söz konusu taahhüt geçersiz telâkki edilmekte ve tahliye istemi reddedilebilmektedir. Bilhâssa Yargıtay içtihatları, şekil şartına uyulmadan alınan taahhütlerin hukuki sonuç doğurmayacağını müteaddiden ortaya koymuştur. Taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmezse, kiraya veren icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye yolunu işletir. Kiracı bu işlemlere itiraz ederse, istihkak iddiasında bulunabilir. Bu noktada soru şudur: “İmzalanan taahhütname kiracı aleyhine baskıyla alınmışsa geçerli olur mu?” Hayır; bu tür bir durumda, taahhütnamenin irade fesadı iddiasıyla geçersizliği ileri sürülebilir. Mahkemeler, kiracının serbest iradeyle hareket edip etmediğini delillerle değerlendirir ve hâkikat ortaya çıkarılmaya çalışılır. Tahliye taahhüdüne dayalı işlemler, hem şekil şartlarına hem de süreye sıkı sıkıya bağlıdır. Süresi içinde tahliye davası açılmazsa, kiraya veren bir daha aynı taahhüde dayanamaz. Bu yönüyle, usule uygun ve zamanında işlem yapılması, hukuki hakların korunması bakımından zaruridir. Hâliyle, bu sürecin tafsilâtla yönetilmesi, uygulamada sıklıkla karşılaşılan hak kayıplarının önüne geçmektedir.