Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

Muvazaalı tapu devri, ipotek işlemleri, intifa ve geçit hakkı ihtilafları, kat mülkiyeti ve inşaat sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklar başta olmak üzere, gayrimenkul ve taşınmaz hukukuna dair tüm dava ve işlemlerde kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız.

Gayrimenkul ve inşaat hukuku, taşınmazlara ilişkin tasarruf ve yapı faaliyetlerinin hukuki çerçevesini belirleyen, hem özel hem de kamu hukukuna temas eden müessir bir hukuk alanıdır. Bu alan, hem taşınmaz mülkiyetinin tesisi hem de inşaat süreçlerinin düzenlenmesi noktasında müteaddiden ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde temel referans alanını oluşturur. Hukuk bürolarında sıklıkla karşılaşılan bu ihtilaflar, sadece özel kişiler arasında değil; kamu kurumları ve yatırımcılar arasında da zuhur eder. Bu itibarla gayrimenkul ve inşaat hukuku, teorik olduğu kadar uygulamalı bir disiplindir.

İnşaat projelerinde, müteahhit, arsa sahibi ve taşeron ilişkisi, karmaşık bir sözleşmesel yapı meydana getirir. Burada kurulacak yüklenici sözleşmeleri, eser sözleşmesinin özel bir türü olarak değerlendirilmekte ve tarafların borçları, kusur hâlinde doğacak sorumluluklar tafsilâtla düzenlenmektedir. Peki, yüklenici tarafından meydana getirilen ayıplı inşaatın mâna ve sonuçları nelerdir? Bu gibi hâllerde, eser sahibinin sorumluluğu, Borçlar Kanunu çerçevesinde ayıptan doğan tazminat talepleriyle gündeme gelir. Yargı kararlarında da bu mefhum ekseriyetle "ayıbın gizli yahut açık olması" kriterine bağlanmakta ve zamanaşımı süreleri tetkik edilmektedir.

Öte yandan, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada en çok rastlanan inşaat hukuku uyuşmazlıklarının başında gelir. Bu sözleşmelerin şekil şartı ve tapu iptali davalarına etkisi izahtan varestedir. Zira resmi şekil şartının ihlali, sözleşmenin geçersizliği neticesini doğurmakta ve mülkiyet devrine engel olmaktadır. Burada Anayasa Mahkemesi’nin “öngörülebilirlik” ilkesi çerçevesinde geliştirdiği kararlar, bireylerin mülkiyet hakkı bakımından önemli referanslar sunmaktadır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri de çoğu zaman ihtilafa neden olur. Bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için noterlikte düzenlenmesi gerektiği hâlde, uygulamada birçok sözleşme adi yazılı şekilde yapılmakta ve bu durum hukuki anlamda telâkki edilemeyecek sonuçlara yol açmaktadır. Satış vaadine dayalı tescil talepleri, Yargıtay içtihatlarında da yer aldığı üzere, ancak sözleşmenin şekil şartına uygun olması hâlinde kabul görmektedir.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatları, mülkiyet hakkının ihlali kapsamında Türkiye hakkında verdiği kararlarla bu alana uluslararası bir boyut kazandırmıştır. Özellikle kamulaştırmasız el atma hâllerinde mülkiyetin karşılıksız devredilmesi, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararlarında hak ihlali olarak telâkki edilmiş ve Devletin mülkiyet hakkına saygı yükümlülüğü vurgulanmıştır. Bu kararlar, Türk mahkemelerinde verilen kararların mukarrerat ile uyumlu hâle getirilmesi noktasında mühimdir.

Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri'nin kararları, yerel mahkemelerin kararlarının denetimi açısından istinaf sisteminin işleyişine dair ciddi veriler sunmaktadır. Bu kararlar, ilk derece mahkemelerinde oluşan yorum farklılıklarının giderilmesi ve hukukun yeknesak uygulanması açısından önem arz eder. Bilhâssa taşınmazın tapuda kayıtlı olması hâlinde, bu sicile güven ilkesinin nasıl uygulanacağı, istinaf kararlarında tafsilâtlı olarak ele alınmaktadır.

Kamulaştırma işlemleri, özellikle büyük inşaat projeleri kapsamında sıklıkla karşılaşılan bir konudur. Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi, taşınmazın rayiç değeri ve fiilî kullanım durumu gibi unsurların tetkikiyle yapılmaktadır. Bu noktada “kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesi, mülkiyet hakkına müdahale sayılır mı?” sorusu önemlidir. Bu sorunun cevabı, hem içtihatlar hem de Anayasa Mahkemesi kararları çerçevesinde olumlu yöndedir. Zira hakkaniyete aykırı bir bedelin mülkiyet hakkını ihlal ettiği kabul edilmektedir.

Gayrimenkul projelerinde karşılaşılan bir diğer sorun ise iskan ve yapı kullanma izinleriyle ilgilidir. Ruhsatlı bir yapının, yapı kullanma izni alınmadan kullanıma açılması, belediye ve ilgili idarelerin sorumluluğunu doğurabilmektedir. İdari yargıda açılan davalarda, bu gibi durumlarda idarî işlemlerin iptali ve tazminat talepleriyle karşılaşılmaktadır. Hâliyle idarelerin yükümlülükleri, yapı denetim süreçleriyle doğrudan ilişkilidir.

İmar planları ve uygulamaları da gayrimenkul hukukunun önemli bir parçasını teşkil eder. İmar planlarına karşı açılan iptal davaları, çoğunlukla plan değişiklikleri sebebiyle mağdur olan kişilerin hak arama yollarını kullanmaları neticesinde açılmaktadır. Burada idari yargının, planların kamu yararına uygun olup olmadığını değerlendirmesi, planların hukuki geçerliliği bakımından elzemdir.

Kentsel dönüşüm uygulamaları ise hem hukuki hem de sosyolojik sonuçlar doğurur. Dönüşüm projelerinde, maliklerin rızasının aranıp aranmayacağı, ortak giderlerin paylaşımı ve tahliye süreçleri, ciddi tartışmalara neden olmaktadır. Uygulamada görülen en büyük sorunlardan biri, maliklerin muvafakat vermemesi durumunda dönüşüm sürecinin nasıl işleyeceğidir. Bu gibi hâllerde, çoğunluğun kararıyla hareket edilmesi ve sulh hukuk mahkemelerinde açılacak davalar yoluyla ilerlenmesi öngörülmektedir.

Taşınmaz kiralamalarında da özellikle işyeri kiraları açısından kira artış oranları ve tahliye sebepleri gündeme gelmektedir. 2022 sonrası yapılan düzenlemelerle, kira artışlarına sınırlama getirilmişse de, bu sınırlamaların uygulamaya yansıması ve yargı kararlarıyla denetimi dikkatle izlenmektedir. İcra hukukuna yansıyan tahliye davalarında, ödeme emri sürecinden sonra icra mahkemelerinin ilâmlı ve ilâmsız tahliye prosedürleri mühimdir.

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, iştirak hâlinde mülkiyetin sona erdirilmesi ve taksim davaları sıklıkla görülmektedir. Bu davalarda mahkemeler, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştırmakta; mümkün değilse satış yoluyla paraya çevrilmesine karar vermektedir. Bu noktada bilirkişi raporları, rayiç bedel tespiti ve taraflar arasındaki denge mülâhaza edilerek karar verilmektedir.

Tapu iptali ve tescil davaları, gayrimenkul hukuku içinde en teknik alanlardan biridir. Hile, gabin, muvazaa veya sahtecilik iddialarıyla açılan bu davalarda, mahkemeler, hukuki sebep ve irade beyanı arasındaki uyumu tetkik eder. Hükmünce, tapuya güven ilkesi zedelenmişse, iptal kararı verilir. Bilâkis, dürüst üçüncü kişinin müktesebatının korunması gerektiği de doktrinde geniş yer bulur.

Tüm bu hususlar, gayrimenkul ve inşaat hukukunun ne derece teknik, detaylı ve ihtisas gerektiren bir alan olduğunu açıkça ortaya koymaktadır. Uyuşmazlıkların ekseriyetle teknik delillere dayandığı, süreçlerin hem medeni hem de idari yargı yollarını içerebildiği düşünüldüğünde, sürecin başından itibaren profesyonel bir destekle yürütülmesi elzem hâle gelir. Her ne kadar bu husus doğrudan beyan edilmemesi gereken bir alan olsa da, cezaî sorumluluğa yol açabilecek yapı faaliyetleri ve sahtecilik fiilleri yönünden uzman görüşüne başvurmanın önemi izahtan varestedir. Bu anlamda, sürecin hukuka uygun yürütülmesi ve ileride doğabilecek ihtilafların bertarafı açısından hukuki danışmanlık hizmetlerinden istifade edilmesi, birçok bakımdan müspet sonuçlar doğuracaktır.

Hukuk Büromuzca, sunulan başlıca hizmetler şunlardır:

Muvazaalı tapu devri işlemlerinin iptali için dava açılması ve takip edilerek neticelendirilmesi: Muvazaa, hukukun müeyyideye bağladığı hileli işlemlerden olup, Türk Medeni Hukuku çerçevesinde taşınmaz devri işlemlerinde sıkça rastlanan bir mefhumdur. Şöyle ki, muvazaalı işlemlerde tarafların gerçek iradesi ile dış dünyaya yansıttıkları beyanlar arasında bilerek oluşturulan çelişki, tapu siciline yansırsa, mülkiyetin devri dahi geçersiz telâkki edilir. Hâliyle açılacak muvazaa davaları, hem tapu kaydının düzeltilmesini hem de sicil güvenliğinin yeniden tesisini hedefler. Bölge Adliye Mahkemeleri ve Yargıtay, bilhâssa miras bırakanın mal kaçırmak kastıyla yaptığı devirleri sıklıkla iptal etmiş, Anayasa Mahkemesi ise mülkiyet hakkının bu gibi fiili ihlallerine karşı etkili iç hukuk yolu bulunmasını mühim görmüştür.

Tapu kaydının iptali ve tescil talepli gayrımenkul davalarının açılması ve takip edilerek neticelendirilmesi: Gayrimenkul hukukunda tapu kaydının iptali ve tescili talepleri, ayni hakkın hukuka aykırı olarak kaybedilmesi hâlinde açılabilecek başlıca dava türlerindendir. İptal ve tescil davası, tapu sicilinin gerçeği yansıtmadığı iddiasına binâen açılır ve mülkiyetin hukuken geçerli hâle getirilmesini amaçlar. Bu tür davalarda, yargı organları tarafından sicile güven ilkesi ile mülkiyet hakkının korunması arasında mülâhaza yapılmakta, hukuki güvenlik ile adalet arasındaki denge sağlanmaya çalışılmaktadır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatları, kişilerin taşınmaz üzerindeki fiilî hakimiyetlerini esas alarak mülkiyet hakkını geniş şekilde yorumlamış; iç hukuk yollarının etkili işletilmesini zorunlu kılmıştır.

İpotek tesisi işlemleriyle ipoteğin paraya çevrilmesi işlemlerinin takip edilerek neticelendirilmesi: İpotek, taşınmazın bir borcun teminatı olarak gösterilmesiyle kurulan ayni bir haktır. Hukuken ipotek tesisi işlemi, taşınmaz malikinin iradesiyle tapu kütüğüne şerh verilerek gerçekleştirilir. Alacağın muaccel hâle gelmesiyle birlikte, borcun ödenmemesi hâlinde ipoteğin paraya çevrilmesi süreci başlatılır. Bu süreçte, icra müdürlüklerinin yetkisi, ilâmsız takip usulü ve ihale prosedürü gibi teknik detaylar tetkik edilmektedir. İlgili yargı kararları, alacaklının haklarını korumakla birlikte, borçlunun malvarlığını da ölçülü bir şekilde sınırlamakta; bilâkis orantılılık ilkesini esas almaktadır. Bu itibarla, ipotek hukuku hem borçlar hukuku hem de icra hukuku alanına temas etmektedir.

İntifa hakkına ilişkin ihtilafların çözümlenmesi için dava açılması ve takip edilerek neticelendirilmesi: İntifa hakkı, sahibine bir maldan tam yararlanma yetkisi tanıyan, devredilemeyen ve şahsa sıkı sıkıya bağlı bir irtifak hakkıdır. Uygulamada intifa hakkının sınırları ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği konusunda müteaddiden ihtilaf doğmaktadır. Bu mefhum, miras bırakanın intifa hakkını saklı tutarak malını devretmesi ya da intifa hakkı süresinin sona ermesiyle taşınmazın hukuki durumunun yeniden belirlenmesi gibi meseleleri gündeme getirir. Yargı içtihatları, intifa hakkının tapuya tescili ve terkinine ilişkin işlemleri tafsilâtla incelemekte; hak sahiplerinin menfaatlerini gözetmektedir.

Geçit hakkına ilişkin ihtilafların çözümlenmesi için dava açılması ve takip edilerek neticelendirilmesi: Geçit hakkı, bir taşınmazın kamu yoluna ulaşabilmesi için komşu taşınmaz üzerinden geçiş hakkı tanınmasıdır. Geçit hakkının doğumu, ya iradi olarak ya da mahkeme kararıyla tesis edilir. Şayet taraflar arasında bu hususta bir muvafakat sağlanamamışsa, zaruret hâli mevcutsa, taşınmaza geçit hakkı verilmesi yargı yoluyla sağlanabilir. Geçit hakkı, taşınmazın ekonomik değerini ve kullanılabilirliğini doğrudan etkileyen bir hakikat olarak telâkki edilir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, ulaşım hakkının mülkiyetin etkin kullanımıyla bağlantılı olduğunu belirterek, hakkaniyete uygun bir geçiş düzenlemesinin zorunluluğuna dikkat çekmiştir.

Aynileştirilmiş şahsi haklar temelinde dava açılması ve takip edilerek neticelendirilmesi: Şahsi hakların tapuya şerh edilmesi suretiyle taşınmaz üzerindeki etkisinin güçlendirilmesi, Türk Medeni Hukuku’nda aynileştirme olarak adlandırılır. Bu tür şerhler, kira sözleşmeleri veya satış vaadi gibi borçlandırıcı işlemlerin, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini temin eder. Aynileştirilmiş şahsi haklara dayalı açılan davalarda, tapu sicilinin bağlayıcılığı ve dürüstlük ilkesi birlikte değerlendirilir. Hükmünce, sicile yapılan şerhin geçerliliği, tapu kayıtlarının tetkiki ve tarafların irade beyanlarının karşılaştırılmasıyla sağlanır. Bölge Adliye Mahkemeleri kararları, bu konuda yeknesak uygulama oluşturma noktasında önemli rol oynamaktadır.

İnşaat hizmetleri bağlamında müteahhitlik, tedarik, taşeronluk ve sair inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmelerin hazırlanması ve hukuki bilgilendirme yapılması: İnşaat sözleşmeleri, çok taraflı ve teknik içerikli olmaları sebebiyle dikkatli şekilde kaleme alınması gereken metinlerdir. Bu sözleşmelerin hukuki mâhiyeti, eser sözleşmesinin özel bir türü olarak şekillenmekte olup, müteahhitin eseri zamanında ve ayıpsız teslim yükümlülüğü temel sorumluluğudur. Taşeronluk ilişkileri ve malzeme tedariki gibi alt başlıklarda doğabilecek ihtilafların önlenmesi, sözleşmenin tafsilâtla hazırlanması sayesinde mümkündür. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, sözleşmesel dengenin sağlanması ve makul öngörülebilirlik ilkelerine riayet edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Kat mülkiyetinden kaynaklı ihtilafların çözümlenmesi için dava açılması ve takip edilerek neticelendirilmesi: Kat mülkiyeti rejimi, bir yapının bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı mülkiyete konu edilmesini sağlar. Bu sistemde, ortak alanların kullanımı, aidat yükümlülükleri ve yönetim planına aykırılık hâlleri, kat malikleri arasında ekseriyetle ihtilafa neden olmaktadır. Yönetim planının bağlayıcılığı, çoğunluk kararlarının geçerliliği ve ortak giderlere katılma zorunluluğu, yargı kararlarında sıkça mülâhaza edilen hususlardır. Yargıtay, kat maliklerinin eşitlik ilkesine uygun şekilde yükümlülük paylaşması gerektiğini belirtmiş; Anayasa Mahkemesi ise konut dokunulmazlığının ihlali hâllerine karşı etkili iç hukuk yollarının mevcudiyetini aramıştır.

Ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerh işlemlerinin yapılması ve takibi: Ön satış sözleşmeleri, taşınmazın ilerideki bir tarihte devrini taahhüt eden hukuki işlemler olup, resmi şekilde yapılmaları ve tapuya şerh edilmeleri hâlinde üçüncü kişilere karşı hüküm doğurur. Kiralama sözleşmeleri için yapılan şerhler de benzer şekilde kiracının haklarının korunmasını sağlar. Yönetim planı uygulamaları ise kat mülkiyeti sisteminin işleyişine yön verir. Bu tür işlemler, yalnızca hukuki güvenliği değil, aynı zamanda taşınmazın ekonomik değerini de doğrudan etkiler. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin içtihatları, tapu siciline güven ilkesini, hukuki öngörülebilirliğin teminatı olarak telâkki etmektedir.

İnşaat projelerinde yapı ruhsatı alınması, yapı kullanma izni süreçlerinin hukuki olarak yürütülmesi ve takibi: İnşaat faaliyetlerinin başlaması için yapı ruhsatı alınması, tamamlanmasının ardından ise yapı kullanma izni düzenlenmesi yasal bir zorunluluktur. Bu süreçler, imar mevzuatı kapsamında idare ile birey arasındaki ilişkinin belirleyici noktalarıdır. Yapı ruhsatı olmaksızın başlatılan inşaat faaliyetleri kaçak yapı statüsüne girmekte olup, ileride telafisi güç hukuki sorunlara yol açabilir. Hâliyle yapı kullanma izninin alınması, binanın hukuki mâhiyetini tamamlar niteliktedir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararlarında, bireylerin mülkiyet hakkını etkileyen idarî uygulamaların açık, belirli ve öngörülebilir olması gerektiği; Anayasa Mahkemesi kararlarında ise planlama yetkisinin keyfilikten uzak kullanılmasının önemi bilâkis vurgulanmıştır. Bu itibarla, idari süreçlerin eksiksiz yürütülmesi, yapı faaliyetlerinin hukukî güvenliğini sağlar.

Kamulaştırmasız el atma ve fiilî müdahale sebebiyle tazminat davası açılması ve takibi: Kamulaştırmasız el atma hâli, taşınmazın kamu hizmeti amacıyla fiilen kullanıma sokulmasına rağmen, bedelinin malikine ödenmemesi durumudur. Bu gibi fiilî müdahaleler, mülkiyet hakkının açık ihlali olarak telâkki edilir. Türk hukuk sisteminde bu durum, doğrudan tazminat davası yoluyla giderilmeye çalışılır. Yargı içtihatları, bu tarz müdahaleleri bir mülkiyet hakkı ihlali olarak değerlendirerek malike makul bedel ödenmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarında da kamusal müdahalenin ‘yasallık’ ve ‘orantılılık’ ilkelerine uygun olması gerektiği vurgulanmakta; hak sahibine mülkiyet hakkının sadece şeklen değil, fiilen de sağlanması istenmektedir. Bu tür davaların neticesi, yalnızca maddi tazminat değil, aynı zamanda taşınmazın statüsünün hukuki olarak düzeltilmesini de içerebilir.

İmar planı değişikliklerine itiraz ve iptal davası süreçlerinin yürütülmesi: İmar planları, kamu yararı gözetilerek hazırlanan ve taşınmazlar üzerinde doğrudan hukuki sonuç doğuran düzenleyici işlemlerdir. Bu planların değiştirilmesi hâlinde, özel kişilerin menfaatlerinin ihlal edilip edilmediği, idari yargı mercilerinde tetkik edilir. Şayet yapılan değişiklik özel mülkiyetin kullanımı üzerinde ağır sınırlamalar getiriyorsa, plan değişikliğinin iptali talep edilebilir. Anayasa Mahkemesi, bu gibi düzenlemelerde bireylerin mülkiyet hakkının daraltılmasını ancak kamu yararının açık bir şekilde ortaya konulması hâlinde meşru telâkki etmektedir. Bu itibarla, plan değişikliğinin iptal edilmesi, yalnızca planın hukuka aykırılığının değil, aynı zamanda bireyin mülkiyet hakkının korunması anlamına da gelir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve yüklenici ilişkilerinde hukuki danışmanlık verilmesi: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile yüklenici arasında kurulan ve arsanın belirli oranlarda bağımsız bölümler karşılığında inşa edilmesini konu alan karma sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, taşınmaz hukuku ve borçlar hukuku arasında bağ kurmakta, tarafların yükümlülüklerinin açık şekilde düzenlenmesini zorunlu kılmaktadır. Sözleşmelerin hazırlanmasında tarafların hak ve borçlarının açık ve öngörülebilir biçimde belirlenmesi, ileride çıkabilecek ihtilafların önüne geçer. Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında, sözleşmenin şekil şartına uyulması ve taahhütlerin net biçimde tanımlanması hususuna tafsilâtla yer verildiği görülmektedir. Hâliyle bu süreçte yapılacak hukuki bilgilendirme ve mülâhaza, tarafların menfaatlerini dengeleyici rol oynar.

Yabancıların taşınmaz edinimiyle ilgili işlemlerin yürütülmesi ve hukuki danışmanlık verilmesi: Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinimi, tapu mevzuatında öngörülen özel şartlara tâbidir. Mülga kanun hükümleriyle sınırlı olarak sürdürülen bu hak, günümüzde mütekabiliyet ilkesine binâen bazı koşullara bağlanmıştır. Askerî yasak bölgeler, özel güvenlik bölgeleri ve tapu sınır kısıtları, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz ediniminde dikkate alınır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, mülkiyetin etnik veya vatandaşlık temelli olarak sınırlandırılmasının sıkı denetime tâbi tutulmasını öngörmekte; Anayasa Mahkemesi ise bu alandaki düzenlemelerde eşitlik ilkesine aykırılığın bulunmaması gerektiğini belirtmektedir. Bu itibarla, yabancıların taşınmaz ediniminde tüm işlemlerin eksiksiz yürütülmesi ve tafsilâtlı şekilde bilgilendirme yapılması zarurîdir.

Hatalı tapu kayıtlarının düzeltilmesine ilişkin dava açılması ve tapu sicilinin tashihi işlemlerinin takibi: Tapu sicilinde meydana gelen maddi veya hukuki hataların düzeltilmesi, taşınmaz mülkiyetinin sağlıklı bir şekilde korunabilmesi için zorunludur. Hatalı kayıtların tashihi için açılan davalar, kayıtların gerçeğe uygun hâle getirilmesini amaçlar. Bu davalarda, sicil üzerindeki her türlü beyan ve şerhin hukuka uygunluğu mahkeme nezdinde tetkik edilir. Yargıtay içtihatları, sicilin aleniyetini ve güvenilirliğini esas alarak, hatalı kaydın ancak açık, somut ve kesin delillerle düzeltilebileceğini hükme bağlamıştır. Tapu kaydının düzeltilmesi, yalnızca bireysel değil, aynı zamanda kamu düzenine ilişkin bir işlemdir ve hukuk güvenliği için bilâkis elzemdir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarının açılması ve takip edilerek neticelendirilmesi: Taşınmazlar üzerinde hissedarlık ilişkisi bulunduğu hâllerde, paydaşlar arasında yönetim veya tasarruf konusunda mutabakat sağlanamadığında, ortaklığın giderilmesi davası açılması gündeme gelir. Bu tür davalarda hâkim, taşınmazın aynen taksimine imkân bulunup bulunmadığını tetkik eder; mümkün değilse satış suretiyle paraya çevrilmesine karar verir. Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında, bu davaların taşınmazın hukuki statüsünü değiştiren değil, maliklerin tasarruf serbestisini düzenleyen mahiyette olduğu vurgulanmaktadır. Yargıtay, satışın açık artırma yoluyla yapılmasını içtihatlaştırmış, Anayasa Mahkemesi ise ortaklığın sürdürülmesinin kişilerin mülkiyet hakkını orantısız biçimde sınırlayabileceğini belirtmiştir. Bu itibarla izale-i şuyu davaları, mülkiyetin paylaşımında adaletli çözüm sağlama amacı güder.

Ecrimisil talepli davaların açılması ve taşınmazdan haksız yararlanmanın tazmin ettirilmesi sürecinin takibi: Ecrimisil, bir taşınmazın malikinin izni dışında kullanılması hâlinde, kullanan kişiden alınacak haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisil davalarında, kullanıma konu sürenin uzunluğu, taşınmazın rayiç değeri ve kullanımın niteliği dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun bir bedel belirlenir. Bu tür davalar, bilâkis mülkiyet hakkının ekonomik yönünün korunmasına yöneliktir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarında mülkiyetin yalnızca maddi değil, gelir getirme potansiyelinin de korunması gerektiği belirtilmiştir. Hâl böyle olunca, tapulu taşınmazlardan izinsiz yararlanan kimselerin ecrimisil ile sorumlu tutulması hem kamu düzeni hem de bireysel menfaatin telâkkisi bakımından zarurîdir.

Yıkım kararlarına karşı iptal davası açılması ve yürütmenin durdurulması işlemlerinin takibi: İmar mevzuatına aykırı yapıların tespiti hâlinde idare tarafından verilen yıkım kararları, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen idarî işlemlerdir. Bu kararlar, yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden denetime tâbidir. Hâl böyleyken, hukuka aykırılık şüphesi bulunan yıkım kararlarına karşı idari yargıda iptal davası açılması ve yürütmenin durdurulması talep edilmesi müstakim bir yoldur. Anayasa Mahkemesi kararlarında, yürütmenin durdurulması tedbirinin etkili bir koruma aracı olduğu ve telafisi güç zararların önlenmesinde mühim bir rol oynadığı vurgulanmıştır. Bu itibarla, yapının yıkılmasının neticesinde meydana gelecek zararın büyüklüğü göz önünde bulundurularak, tedbiren yıkımın durdurulması sıklıkla mülâhaza edilmektedir.

Kira tespiti ve tahliye davalarının açılması ve kira hukukundan doğan uyuşmazlıkların çözümlenmesi:
Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın rayiç değerine oranla düşük bedelle kiralanması veya kiracının sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle sıklıkla gündeme gelir. Kira tespiti davaları, kira bedelinin emsal rayiçlere göre yeniden belirlenmesini amaçlar; tahliye davaları ise çoğunlukla ihtar, süresinin dolması veya ödeme yapılmaması gibi sebeplerle açılır. Yargı uygulamasında bu davalarda dürüstlük ilkesi ile sözleşme serbestisi arasında mülâhaza yapılmakta; hâkimler kira dengesini sosyal ve ekonomik koşullara binâen tayin etmektedir. Bilâkis son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, kira hukukuna ilişkin içtihatları daha da çeşitlendirmiştir. Bu davaların tetkikinde, hâliyle hem maddi hem şekli hukuk kurallarının titizlikle uygulanması gerekmektedir.

Şufa (önalım) hakkına dayalı davaların açılması ve takip edilerek neticelendirilmesi: Şufa hakkı, taşınmaz üzerinde paydaş olan kişilere, üçüncü kişilere yapılan satışlara karşı öncelikle alım yapma imkânı sağlayan bir hak olup, taşınmazın parçalanmasını önleyici fonksiyon icra eder. Şufa davaları, satışın öğrenildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır. Bu tür davalarda, iyi niyetli üçüncü kişinin korunması ilkesi ile önalım hakkının etkinliği arasında mülâhaza yapılmakta; Yargıtay içtihatları bu dengeyi göz önünde bulundurarak yorum yapmaktadır. Şufa hakkının süresi içinde ve usulüne uygun kullanılmaması hâlinde, davanın reddiyle neticelenmesi söz konusudur. Bu itibarla, sürecin baştan sona titizlikle yürütülmesi zarurîdir.

Tapu tahsis belgelerinin tapuya dönüştürülmesi ve gecekondulaşma kaynaklı hukuki sorunların çözümlenmesi: 1980’li yıllardan itibaren yaygınlaşan gecekondu alanlarının hukukî çözüme kavuşturulması amacıyla getirilen tapu tahsis belgeleri, taşınmaz sahiplerine ileride tapu verilmesini taahhüt eden idari belgeler olup, bu belgelerin geçerliliği ve hukuki değeri konusunda doktrinde ve uygulamada müteaddiden ihtilaf çıkmıştır. Bu belgeler, idari işlemlerle tapuya dönüştürülebilmekte, ancak ilgili mevzuat çerçevesinde belirli şartların sağlanması zaruridir. Anayasa Mahkemesi, bu belgelerin hak doğurucu işlemler olarak değerlendirilmesi gerektiği yönünde içtihatlar geliştirmiş; Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ise uzun süredir kullanılan taşınmazlar bakımından fiilî mülkiyetin korunmasına önem atfetmiştir. Bu mefhum, şehirleşme sürecinde mülkiyetin istikrarı açısından mühimdir.

Taşınmaza el atmanın önlenmesi davalarının açılması ve taşınmaz malikinin fiilî müdahalelere karşı korunması: Taşınmaza el atmanın önlenmesi davası, malik olmayan kişi veya kişiler tarafından taşınmazın izinsiz işgal edilmesi hâlinde açılan ve fiilî müdahaleyi sona erdirmeyi amaçlayan ayni bir dava türüdür. Bu tür müdahaleler bilâkis mülkiyet hakkına açık bir tecavüz telâkki edilmekte ve dava neticesinde müdahalenin durdurulması ve eski hâlin iadesi sağlanmaktadır. Yargı içtihatları, bu davalarda taşınmaz malikinin tapu kaydı ile ispat yükümlülüğünü karşıladığını, müdahaleci tarafın ise hakkını hukuki bir temele dayandırması gerektiğini belirtmektedir. Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının yalnızca kayda dayalı değil, fiilî egemenliğe karşı da korunması gerektiğini vurgularken; Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarında da bireyin taşınmazı üzerinde serbestçe tasarruf hakkının sınırlandırılamayacağına dikkat çekilmiştir. Bu itibarla, mülkiyet hakkına yönelik her türlü haksız fiil karşısında el atmanın önlenmesi davası, müstakil bir koruma mekanizması olarak mütalaa edilmektedir.

Hisseli taşınmazlarda izinsiz yapılaşmaya karşı müdahalenin men’i davalarının açılması ve inşa faaliyetlerinin durdurulması: Hisseli mülkiyet rejiminde, ortak maliklerden birinin diğerlerinin rızası olmaksızın taşınmaz üzerinde yapılaşmaya gitmesi hâlinde, diğer hissedarların müdahalenin men’i davası açarak bu fiilin durdurulmasını talep etmesi mümkündür. Bu davalarda mahkemeler, binâen hisseli taşınmazın bütünlüğü ve mülkiyet hakkının müşterekliği ilkesi uyarınca yapılaşmanın hukuk dışılığını tetkik eder. Yargıtay içtihatlarında, izinsiz yapılaşmanın hissedarlardan birinin mülkiyet hakkını zedelediği kabul edilmekte ve inşaat faaliyetinin durdurulmasına karar verilmektedir. Hâl böyleyken, hissedarların hukukî güvenliğinin tesisi için bu tür davaların açılması elzemdir. Bilhâssa yapı ruhsatı alınmadan başlanan inşaatların ileride daha büyük ihtilaflara yol açacağı da izahtan varestedir.

Sınıra tecavüz ve taşkın yapı ihtilaflarına ilişkin davaların açılması ve teknik bilirkişi incelemeleriyle süreçlerin yürütülmesi: Sınıra tecavüz ve taşkın yapı uyuşmazlıkları, komşu taşınmazlar arasında yapılaşma sırasında sınır çizgilerinin ihlali sebebiyle ortaya çıkan teknik nitelikli davalardır. Bu tür davalarda hâkim, bilirkişi marifetiyle taşınmaz sınırlarının tapu ve kadastro kayıtları üzerinden tetkikini sağlar. Davanın neticesinde, yapı sahibine yapının kaldırılması, sınırın eski hâline iadesi ya da uygun görülürse taşınmazın değeri mukabilinde mülkiyetin devri kararlaştırılabilir. Yargı kararlarında bu durum “taşkın yapı rejimi” olarak değerlendirilmekte olup, fiilî durum ile tapu kayıtları arasındaki uyumsuzluk dikkate alınmaktadır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatları ise bu bağlamda mülkiyet hakkının sınırlandırılmasında orantılılık ilkesine atıf yaparak yapının kaldırılmasının ölçülülüğünü mütalaa etmektedir.

Tapu sicilinde bulunan şerh ve beyanların kaldırılması için dava açılması ve hukuka aykırı kayıtların iptali: Tapu siciline yapılan şerh ve beyanların kaldırılması, çoğu zaman geçmişte yapılan hukuki işlemlerin veya idari müdahalelerin sona erdirilmesi sürecinde gündeme gelir. Şayet bu kayıtlar hukuka, fiilî duruma ya da tapu sicilinin amacına aykırıysa, ilgililer mahkeme yoluyla bu şerhlerin kaldırılmasını talep edebilir. Şerhin kaldırılması davalarında, sicil kayıtlarının kamu güvenliği niteliği taşıdığı gözetilerek, tetkikin titizlikle yapılması gerekmektedir. Yargıtay ve istinaf kararlarında, ilgisiz veya süresi dolmuş şerhlerin varlığının mülkiyet hakkını zedeleyici olduğu belirtilmiş; Anayasa Mahkemesi ise mülkiyet hakkının ihlali yönünde hak ihlali kararları vermiştir. Bu itibarla tapu sicilinin temizliği, taşınmazın hukuken sağlıklı bir şekilde el değiştirmesini temin eder.

Belediyeler ve diğer kamu kurumları ile taşınmaz ilişkili uyuşmazlıklarda dava açılması ve idari işlemlerin iptali süreçlerinin takibi: Taşınmazlara ilişkin kamu kurumlarının gerçekleştirdiği düzenlemeler, yapı ruhsatı, iskan, kamulaştırma, imar planı uygulaması veya belediye encümeni kararları gibi çeşitli işlemleri kapsar. Bu işlemlerin hukuka aykırılık teşkil etmesi hâlinde, ilgililer tarafından idari yargıda iptal davası açılması mümkündür. Bölge Adliye Mahkemeleri ve Danıştay kararlarında, bu tür işlemlerin kamu yararı ilkesine aykırı olması hâlinde iptalinin gerektiği belirtilmiş; Anayasa Mahkemesi ise idarenin taşınmaz üzerindeki müdahalesinin, mülkiyet hakkının özüne dokunamayacağını açıkça ifade etmiştir. Hâliyle taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması açısından bu davaların süresinde ve delillerle desteklenerek açılması elzemdir.

Tapuda yapılan devirlerin mal rejimi hükümlerine aykırılık iddiasıyla iptali ve edinilmiş malların tasfiyesi davalarının açılması: Evli çiftler arasında, evlilik süresince edinilen malların paylaştırılması, mal rejiminin sona ermesiyle birlikte gündeme gelmektedir. Şayet eşlerden biri, diğer eşin rızası olmaksızın taşınmazı devretmişse ve bu devir mal rejimine aykırılık teşkil ediyorsa, tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür. Bu davalarda, taşınmazın edinilmiş mal olup olmadığı, devrin muvazaalı yahut iyiniyetli üçüncü kişilere karşı geçerli olup olmadığı detaylı biçimde tetkik edilir. Yargı içtihatlarında, evlilik birliği içerisinde edinilen malların tasfiyesinde eşit paylaşım ilkesi esas alınmakta; Anayasa Mahkemesi kararlarında ise aile hukukunun bireyin ekonomik güvenliğini de kapsadığı belirtilmektedir. Netice itibarıyla mal rejimi hükümleri çerçevesinde yapılan taşınmaz tasfiyelerinde hak kaybının önüne geçilmesi, mülkiyet hakkının korunması açısından mühimdir.

Taşınmazın mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılmasına ilişkin davaların açılması ve zilyetliğin hukuki dayanaklarının tetkiki: Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla iktisabı, uzun süreli zilyetlik ve malik gibi tasarruf koşullarının bir araya gelmesiyle mümkün olabilen istisnai bir hukukî müessesedir. Türk Medeni Hukuku'na göre, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda 20 yıllık kesintisiz ve davasız zilyetlik, mülkiyetin kazanılmasına imkân tanımaktadır. Şayet taşınmaz, herhangi bir sicil kaydına konu değilse ve malik gibi tasarruf eden kişi zilyetliğini kamuya açık, çekişmesiz ve iyi niyetli şekilde sürdürüyor ise, mülkiyetin kazanımı söz konusu olur. Yargı içtihatlarında, bu tarz davalarda zilyetliğin fiilî kullanıma dayandığı ve zilyetlik süresinin somut şekilde ispat edilmesi gerektiği bilhâssa vurgulanmakta; Anayasa Mahkemesi kararlarında ise mülkiyet hakkının yalnızca kayda değil, fiilî egemenlik ve meşru beklenti ilkelerine de dayalı olarak şekillenebileceği telâkki edilmektedir. Bu itibarla, zamanaşımı yoluyla mülkiyetin tespiti, fiilî durumun hukuki statüye dönüştürülmesi anlamına gelir.

Orman kadastrosu ve 2/B taşınmazlarına ilişkin hukuki süreçlerin yürütülmesi ve hatalı tespitlerin iptali için dava açılması: Orman kadastrosu uygulamaları, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki orman alanlarının sınırlarının belirlenmesine yönelik olup, tapu kayıtlarıyla çakışan durumlarda ciddi uyuşmazlıklar doğurabilir. Özellikle 2/B statüsündeki taşınmazlarda, orman sınırları dışına çıkarılan alanların mülkiyet durumu, tahsis şekli ve tapu verilme süreçleri oldukça teknik ve karmaşık bir mahiyet arz eder. Hatalı tespitler, mülkiyet hakkı ihlaline yol açabileceği gibi, bireylerin uzun süredir fiilî zilyetlik altında tuttukları taşınmazlar bakımından hak kayıplarına neden olabilir. Bu gibi ihtilaflarda açılacak iptal davaları, hem idari hem de adli yargının tetkikine konu olabilir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararlarında, bireylerin uzun süre fiilî tasarrufunda bulunan taşınmazlar yönünden mülkiyet beklentisinin hukuken korunması gerektiği belirtilmekte; Anayasa Mahkemesi ise 2/B uygulamalarında açık ve istikrarlı bir mevzuat rejiminin gerekliliğine işaret etmektedir. Hâliyle bu süreçlerde yapılan hukuki başvurular, sadece bireysel hakların değil, kamu düzeninin de muhafazası açısından zarurîdir.

Tapulu taşınmaza ilişkin fiilî sınır ihtilaflarında kadastro ve aplikasyon hatalarının düzeltilmesi için dava açılması ve bilirkişi incelemesi yapılması: Tapulu taşınmazların sınırlarının uygulamada tapu kaydıyla fiilî arazi kullanımı arasında örtüşmemesi hâlinde, kadastro ve aplikasyon hatalarının düzeltilmesi amacıyla dava açılması mümkündür. Bu tür uyuşmazlıklarda çoğunlukla teknik bilirkişi incelemesi yapılmakta, harita mühendisliği verileri ve zemin ölçümleriyle sınır tespiti gerçekleştirilmektedir. Söz konusu hataların düzeltilmesi, taşınmazın gerçek konumunu sicille uyumlu hâle getirme amacına matuftur. Yargıtay içtihatlarında, aplikasyon tutanaklarının aksi sabit olmadıkça geçerli olduğu kabul edilmekle birlikte, uygulama ve kayıttaki uyumsuzlukların açıkça ortaya konulması hâlinde tashih yapılabileceği ifade edilmektedir. Bu itibarla, kadastroya ilişkin teknik düzeltme davaları, taşınmaz mülkiyetinin hakikatle örtüşmesini sağlama yönünden mühimdir.

İmar uygulamalarından kaynaklı yol, yeşil alan, park gibi terk işlemlerine karşı iptal veya tazminat davalarının açılması ve yürütülmesi: 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapılan imar uygulamalarında taşınmazların bir kısmının yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmetlerine terk edilmesi öngörülebilir. Ancak bu terk işlemleri, mülkiyet hakkını orantısız biçimde sınırlandıracak şekilde yapıldığında, ilgililer tarafından iptal ya da bedel karşılığı tazminat davası açılması mümkündür. Terk işlemleri sırasında eşitlik ve ölçülülük ilkelerine aykırı uygulamaların yapılması hâlinde, yargı organları söz konusu işlemleri iptal etmekte ya da taşınmaz malikine bedel ödenmesine hükmetmektedir. Anayasa Mahkemesi kararlarında, planlama yetkisinin kamu yararını aşacak ölçüde kullanılamayacağı, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarında ise orantısız mülkiyet sınırlamalarının ihlal teşkil edeceği belirtilmiştir. Bu hâlde dava süreçleri, mülkiyet hakkının ihlal edilip edilmediği hususunu tafsilâtla ortaya koymak bakımından önem arz etmektedir.

Tapu iptaline konu olan yolsuz tescil işlemlerine karşı dava açılması ve dürüst üçüncü kişilere karşı sicil güvenliği ilkesinin uygulanması: Yolsuz tescil, tapu siciline hukuki dayanağı bulunmaksızın yapılan ve sicilin gerçeği yansıtmadığı durumlarda gündeme gelen bir hâdisedir. Bu gibi tesciller, üçüncü kişilerin iyi niyetiyle kazandığı hakları zedelemeyecek şekilde iptal edilebilir. Hâliyle, bu tür uyuşmazlıklarda sicil güvenliği ilkesi ile hakkın korunması arasında mülâhaza yapılmakta; hâkimler iyi niyetli kişilerin kazanımlarını muhafaza etmekle yükümlü kılınmaktadır. Yargı kararları bu konuda, hem Medeni Kanun'un hem de tapu tüzüklerinin ruhunu esas alarak dürüstlük kuralı çerçevesinde hüküm kurmaktadır Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ise mülkiyetin kazanımında ve korunmasında hukuki belirlilik ve öngörülebilirlik ilkelerinin vazgeçilmez olduğunu belirtmektedir. Bu itibarla yolsuz tescilin düzeltilmesi, sicilin doğruluğu kadar, bireysel hakların meşruiyetini sağlama yönünden de bilâkis elzemdir.